Immobilien-Compass: Marktrückblick 2024
Der österreichische Immobilienmarkt stand in den letzten Jahren vor vielfältigen Herausforderungen. Wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Zinssätze und verschärfte Kreditvergaberichtlinien durch die KIM-Verordnung führten nach dem Rekordjahr 2021 zu einem deutlichen Rückgang der Immobilienkäufe. Gleichzeitig rücken sogenannte Share Deals aufgrund aktueller politischer Entwicklungen vermehrt in den Fokus.
Doch wie stark haben sich diese Faktoren tatsächlich auf den Markt ausgewirkt? Welche belastbaren Zahlen bieten eine solide Grundlage für Analysen und Entscheidungen? Die Compass-Gruppe steht für verlässliche Wirtschaftsinformationen und hat in Zusammenarbeit mit der DataScience Service GmbH eine tiefgehende Analyse entwickelt, die Grundbuch-, Firmenbuch- und Kaufvertragsdaten gezielt miteinander verknüpft. Diese Kombination schafft eine umfassende Transparenz über Marktbewegungen und Eigentumsübertragungen, insbesondere bei schwer erfassbaren Transaktionen wie Share Deals.
Der gemeinsame Rückblick liefert erstmalig präzise und exklusive Daten und bietet damit eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für alle Akteure der Immobilienbranche. Den Gesamtüberblick mit allen Analysen und Grafiken finden Sie hier: Immobilien-Compass 2024.
Rückgang setzt sich fort
Auch im vergangenen Jahr war österreichweit ein Rückgang der Anzahl von Kaufverträgen im Grundbuch zu verzeichnen, wenn auch auf moderaterem Niveau: Das Transaktionsvolumen an Immobilienkäufen 2024 liegt mit Stichtag 18.02.2025 bei 24,1 Mrd. EUR (−0,7 % zum Vorjahr) mit 65.281 Kaufverträgen (−7,1 % zum Vorjahr).
Transaktionen von Privatpersonen und Unternehmen
Der österreichische Immobilienmarkt wird weiterhin stark von Transaktionen zwischen Privatpersonen geprägt. Im Jahr 2024 wurden 43.502 Verkäufe zwischen Privatpersonen verzeichnet, mit einem Gesamtvolumen von rund 11,39 Mrd. EUR. Verkäufe von Unternehmen an Privatpersonen folgen mit 12.427 Transaktionen und einem Gesamtwert von knapp 5 Mrd. EUR.
Deutlich seltener, aber mit beachtlicher wirtschaftlicher Bedeutung, sind Transaktionen zwischen Unternehmen. Mit 2.578 Verkäufen liegt deren Anzahl zwar weit unter den anderen Gruppen, das Transaktionsvolumen übersteigt jedoch 4,62 Mrd. EUR.
Eigentumswechsel im Fokus: Rückgang bei Pfandurkunden, stabile Schenkungen & Erbschaften
Neben den bereits erwähnten Kaufverträgen gibt es weitere Verbücherungen im Grundbuch, die mit Eigentumsübertragungen in Verbindung stehen. Besonders auffällig ist der anhaltende Rückgang bei Pfandurkunden: Verglichen mit dem Höchststand von 2021 sind diese um 37,96 % zurückgegangen.
Im Gegensatz dazu zeigen sich Schenkungen (25.804 Verbücherungen) und Erbschaften (24.097 Verbücherungen) äußerst stabil und weisen kaum Schwankungen in den vergangenen fünf Jahren auf.
Share Deals 2024: Transparenz durch vernetzte Daten
Share Deals sind ein fester Bestandteil des Immobilienmarktes, rücken jedoch durch aktuelle politische Maßnahmen zunehmend in den Fokus. Das neue Regierungsprogramm (Stand 27.02.2025) plant, steuerliche Umgehungsmöglichkeiten einzuschränken, indem beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen eine Zusammenrechnung über verbundene Unternehmen erfolgen soll.
Das zentrale Problem besteht jedoch in der Identifikation von Share Deals, da diese Eigentumsübertragungen nicht im Grundbuch aufscheinen und daher für herkömmliche Auswertungen unsichtbar bleiben. Eine genaue Erfassung ist nur über das Firmenbuch möglich, indem relevante Änderungen in der Gesellschafterstruktur analysiert und in weiterer Folge mit den Grundbuchdaten verknüpft werden. Erst dann lassen sich potenziell steuerrelevante Share Deals aufdecken.
Ausgehend von der Gesamtzahl der 2024 immobilienbesitzenden Unternehmen wurden insgesamt 1.082 Unternehmen bzw. 7.742 Grundstücke identifiziert, die direkt von einem Share Deal betroffen waren (> 0% Anteilsübertragung). Von einem Share Deal mit mehr als 25 % Anteilsübertragung waren 887 Unternehmen bzw. 4.325 Grundstücke betroffen und Share Deals mit mehr als 50 % Anteilsübertragung entsprechen 684 Unternehmen bzw. 3.240 Grundstücken.
Betrachtet man die Unternehmen, die aktuell unter die Grunderwerbsteuerpflicht fallen – also jene mit einer Anteilsübertragung von mehr als 95 % im Rahmen eines Share Deals –, lassen sich 278 Unternehmen und 1.022 Grundstücke identifizieren.
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„In der öffentlichen Diskussion über den Immobilienmarkt fehlen oft belastbare Zahlen zu Share Deals, da verfügbare Quellen de facto nicht vorhanden sind. Unsere Kernkompetenz liegt in der intelligenten Verknüpfung von Daten – und genau hier setzen wir an: Unsere Analyse liefert erstmals eine transparente und fundierte Zahlengrundlage, die zeigt, in welchem Umfang diese Transaktionen tatsächlich stattfinden."
Die Compass Verlag GmbH ist seit 1964 Mitglied der Deutschen Handelskammer in Österreich.
