Im Jahr 2023 sind die Häuser- und Wohnungspreise in Österreich im Vergleich zum Jahr davor laut Statistik Austria um 2,6 Prozent gesunken. Dabei wurden insbesondere bestehende Wohnungen günstiger (−3,7 Prozent), die Preise neuer Wohnungen und Häuser gingen im Jahresvergleich nur geringfügig zurück (−0,1 Prozent). Der Quadratmeterpreis einer Wohnung betrug 2023 im Median 4 023 Euro, der eines Hauses 2 678 Euro. Die Mieten inkl. Betriebskosten stiegen um 7,6 Prozent pro Quadratmeter.
„Nach einer jahrelangen Preisrallye sind Wohnimmobilien in Österreich im Jahr 2023 erstmals seit Beginn der Erhebung im Jahr 2010 im Jahresabstand günstiger geworden. Mit dem Rückgang von 2,6 Prozent sind die Häuser- und Wohnungspreise in Österreich zwar stärker gesunken als im EU-Schnitt von −0,3 Prozent, doch sehen wir keinen Preisverfall wie in Luxemburg mit −9,1 Prozent und Deutschland mit −8,4 Prozent. Vor allem bei bestehendem Wohnraum gaben die Preise nach, im Vergleich zu 2022 um 3,7 Prozent. Neu gebaute Häuser und Wohnungen wurden mit −0,1 Prozent hingegen kaum günstiger – auch weil die Wohnbautätigkeit massiv eingebrochen ist. Im europäischen Vergleich ist die baubewilligte Nettofläche im Jahr 2023 in Österreich mit −28 Prozent am zweitstärksten zurückgegangen, gleich nach Schweden mit einem Minus von einem Drittel und gefolgt von Deutschland mit einem Rückgang von mehr als einem Viertel“, so Statistik Austria Generaldirektor Tobias Thomas anlässlich der Präsentation der Publikation „Wohnen 2023“.
Grundbedürfnisse werden hauptsächlich zu Hause erfüllt
Im Durchschnitt verbringt die österreichische Bevölkerung 72,9 Prozent der Zeit zu Hause. Das zeigt die Zeitverwendungserhebung 2021/22. Gerade die Grundbedürfnisse wie Schlafen (95,3 Prozent), Ruhezeiten (86,7 Prozent), Essen (78,3 Prozent) und Körperpflege (78,2 Prozent) werden zum überwiegenden Teil zu Hause erfüllt. Aber auch unbezahlte Arbeit (74,4 Prozent), etwa Hausarbeit und Kinderbetreuung, wird hauptsächlich daheim verrichtet. Der Großteil der Bevölkerung in Österreich ist mit seiner Wohnsituation sehr zufrieden. Insgesamt beträgt laut der Erhebung zu Einkommen und Lebensbedingungen EU-SILC 2023 der Mittelwert der Wohnzufriedenheit auf einer Skala von 0 (überhaupt nicht zufrieden) bis 10 (vollkommen zufrieden) 8,1.
Da Wohnraum ausschlaggebend für die Erfüllung der Grundbedürfnisse ist, ist die Nachfrage nach neuem leistbarem Wohnraum besonders groß. Die Baubewilligungen sinken jedoch seit dem letzten Höhepunkt 2019. 2023 wurde mit rund 46 600 bewilligten Wohnungen ein sehr niedriger Wert erreicht. Nur 2005 wurden mit 45 500 noch weniger Wohnungen zum Bau zugelassen. Im Zeitraum 2020 bis 2023 gingen die Baubewilligungen um 40,7 Prozent zurück. Ein Grund für den Rückgang sind u. a. die steigenden Baukosten beim Wohnhaus- und Siedlungsbau, die zwischen 2020 und 2023 um 22,9 Prozent zugelegt haben – und damit leicht über dem Anstieg der Verbraucherpreise von 20,3 Prozent in diesem Zeitraum liegen.
Starke Mietanstiege im privaten Mietsektor
Die Durchschnittsmiete inkl. Betriebskosten lag 2023 bei 625,3 Euro pro Wohnung bzw. 9,4 Euro pro Quadratmeter und ist im Vergleich zum Vorjahr um 7,6 Prozent angestiegen. Während im langjährigen Durchschnitt (2005 bis 2021) die Mieten inkl. Betriebskosten pro Quadratmeter jährlich durchschnittlich um 2,8 Prozent angestiegen sind, sind die Mieten von 2021 auf 2022 mit +5,0 Prozent schon überdurchschnittlich gestiegen. Von 2022 auf 2023 betrug der Anstieg 7,6 Prozent. Die Erhöhungen fallen jedoch je nach Mietsegment unterschiedlich aus. So sind die Mieten inkl. Betriebskosten pro Quadratmeter im privaten Mietsektor von 2022 auf 2023 mit +9 Prozent um einiges stärker angestiegen als die Mieten bei Genossenschaftswohnungen (+5,9 Prozent) bzw. bei Gemeindewohnungen (+4,8 Prozent). Gerade im privaten Mietsektor gibt es einige Mietverträge mit Wertsicherungsklauseln, welche zu vermehrten Anpassungen im Jahr 2023 geführt haben, da das Inflationsniveau 2023 durchgehend über 5 Prozent lag. Neben dem Mietsegment beeinflusst auch die Mietdauer und die Region die tatsächliche Höhe der monatlichen Miete. Bei Neuverträgen (bis unter zwei Jahre bisheriger Mietdauer) werden für Hauptmietwohnungen im Durchschnitt monatlich 11,3 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Haushalte, die langfristige Mietverträge mit mindestens 30-jähriger Vertragsdauer haben, wenden im Durchschnitt 6,1 Euro Miete inkl. Betriebskosten auf. Die höchsten durchschnittlichen Mieten inkl. Betriebskosten wurden im Jahr 2023 in Salzburg mit 11,3 Euro pro Quadratmeter von den Haushalten bezahlt, gefolgt von Tirol und Vorarlberg (mit 10,9 bzw. 10,7 Euro). Wien lag mit 9,8 Euro Miete inkl. Betriebskosten pro Quadratmeter an vierter Stelle und damit nur knapp über dem österreichischen Durchschnitt von 9,4 Euro.
Mieten steigen überdurchschnittlich an, während Kaufpreise sinken
Während die Mieten stark anstiegen, bremsten sich die Preise am Immobilienmarkt 2023 ein. Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Immobilienpreise um durchschnittlich 6,7 Prozent im Jahr. Dieser Preisdynamik bereiteten u. a. die schrittweisen Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank jedoch ein Ende. Im Jahr 2023 sanken die Preise um 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Teilindex für bestehenden Wohnraum, der die Preisentwicklung von bestehenden Wohnungen und Häusern abbildet, ging 2023 um 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück (2022: +11,6 Prozent, 2021: +13,1 Prozent). Der Teilindex für den Kauf von neuem Wohnraum erwies sich im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr mit −0,1 Prozent als nahezu preisstabil (2022: +11,5 Prozent, 2021: +8,4 Prozent). Die höheren Zinsen und somit die höheren Finanzierungskosten wirkten sich deutlich auf die Nachfrage aus: Laut einer Auswertung der vorläufigen Transaktionszahlen (inkl. Schätzung von Nachlieferungen) ging die Zahl der Wohnimmobilienkäufe um 28,2 Prozent zurück. Insbesondere die Käufe von neuem Wohnraum brachen im Vergleich zu 2022 um mehr als die Hälfte ein (−51,6 Prozent). Die Zahl der Transaktionen von bestehendem Wohnraum ging um 20,7 Prozent zurück.
Die geänderten Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts, einerseits ein Rückgang der Immobilienpreise und andererseits weniger Ankäufe von neuem Wohnraum, zeigen sich auch bei der Auswertung der durchschnittlichen Transaktionspreise pro Quadratmeter. Für eine Eigentumswohnung in Österreich wurden im Jahr 2023 im Median 4 023 Euro pro Quadratmeter gezahlt, im Vorjahr waren es im Vergleich 4 426 Euro pro Quadratmeter (Wohnfläche). Am teuersten waren 2023 Wohnungen in Vorarlberg mit 5 000 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Salzburg mit 4 981 und Wien mit 4 966 Euro pro Quadratmeter. Für Wohnhäuser mussten 2023 im Median 2 678 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden, wobei auch hier Vorarlberg mit 5 566 Euro pro Quadratmeter den ersten Platz belegt, gefolgt von Wien mit 5 508 und Salzburg mit 5 192 Euro.
Drei von zehn Personen empfinden ihre Wohnkosten als starke Belastung
Die steigenden Mieten bzw. Zinsen werden dabei als Belastung wahrgenommen. 29 Prozent der Bevölkerung gaben 2023 an, dass sie die Wohnkosten als eine starke Belastung empfinden. Für 50 Prozent waren die Wohnkosten eine gewisse Herausforderung und 21 Prozent haben die Kosten nicht als Belastung wahrgenommen. Nach Lebensform betrachtet zeigen sich hier Unterschiede: Fast jeder zweite Ein-Familien-Haushalt empfand die Wohnkosten als starke Herausforderung. Ebenfalls Familien mit zwei oder mehr Kindern (35 Prozent bzw. 36 Prozent) sowie alleinlebende Frauen (33 Prozent) stufen die Wohnkosten vermehrt als starke Belastung ein. Wird jedoch der Median der monatlichen Wohnkosten am Haushaltseinkommen betrachtet, so sind keine Änderungen im Zeitverlauf ersichtlich. Die Wohnkosten machten 2023 17 Prozent vom Haushaltseinkommen aus, was auch dem Median zehn Jahre zuvor entspricht.